房价上涨原因

最佳答案 - 由提问者2007-06-04 13:18:31选出

———从资本金运作及预售制度入手破解房价异常上涨之谜

去年以来房价猛涨的原因是什么？有人认为是房地产开发成本提高了，“招拍挂”使地价提高6．08％；建材涨价了，影响房地产的价格。那么，是否真的建材、土地价格上涨，而导致去年以来房价异常上涨的呢？

在广东省房协3月11日举行的2005年广东房地产市场景气分析会上，一位有八年开发经验的房地产顾问公司部门负责人，在回答记者“铁矿石价格上涨，会不会影响房地产价格上涨”时道出目前房价奥秘：“所有开发商在定价的时候，会考虑成本，但这只是其中的一个因素，并不是关键因素。房地产利润率比较高。”

他没有把情况说得更透彻，这就是开发成本并不等于开发商的实际投入，计算成本和利润也要透过现象看到其本质。开发企业低资本金与商品房预售制度，使开发企业房地产利润率比较高，可消化土地、建材涨价；国有土地使用权出让现状和建筑业目前运作模式，使得土地、建材涨价与房价目前上涨无关。解决目前房价异常上涨，应从产生原因着手，提高资本金和预售门槛，并逐步取消，才能根本解决。只有当空置房积压都是开发商的资金时，经济杠杆调节房价才明显起作用。当然，我们也可以从政府监控物价职能入手，去抑制房价继续上涨。


A　从资本金破解成本与利润之谜

开发企业靠什么运作呢？首先靠的是低额资本金。这是破解房地产开发成本与利润之谜的关键点之一。

资本金是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。投资项目资本金可以用货币出资，也可以用土地使用权作价出资。

我国从1996年开始，对各种经营性投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定，房地产开发项目资本金比例为20％及以上。国务院1998年发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》重申：房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

这个规定对房地产开发资金要求还是很宽松的，企业用只占项目总投资20％的资本金，就可运作一个商品房开发项目，赢利空间相当大，由此又引发开发企业不断用20％去滚动开发新项目的冲动。同样规模的项目，同样的经营利润，资本金投入少一半就意味着利润率高一倍。而且越是建造高档房，获利越高。

在社会各行业市场配置资源的机制已经基本形成的情况下，房地产投资大幅增加，表明这个行业的资本利润率明显高于社会平均利润率。

鉴于近年房地产开发投资增幅过高，国务院2004年4月发布《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％及以上。但实行这个资金比例，还有个衔接期问题。


Ｂ　从预售制度破解成本与利润之谜

从我国独特的商品房预售制度入手，是破解房地产开发成本与利润之谜的另一关键点。

1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》在法律上确立了商品房预售制度。该法第四十四条规定：商品房预售条件之一为投资开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上。值得注意的是，这里的提法还不是资本金。

因投入开发建设资金25％以上，在实际操作中不容易把握，行政主管部门具体规定为项目形象进度。广东省规定从2001年2月1日起，商品房预售项目工程形象进度七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成2／3结构工程。按建筑企业垫资施工运作规则，达到这形象进度所需的资金，是由建筑企业承担的。

商品房预售制度关键是按揭贷款。房地产开发项目工程达到形象进度后，开发企业拿到了预售许可证，就启动了购房者的银行按揭贷款程序，开发企业通过预售回笼资金，继续开发建设该商品房开发项目。

开发商绝大多数商品房预售项目，都是在利用个人按揭的资金滚动开发。据广东省房协市场分析课题组作出的《广东省房地产市场分析报告》显示，2002年1至11月，广东省开发企业自筹资金占总资金来源的23．6％，2003年1至11月占20．3％，就算在国务院当年年初宣布将资本金由20％提高到35％及以上的2004年，也只占27．2％，而同期的订金和预付款，竟分别占58．4％、59．4％、52．9％。

值得注意的是，这里的20％是自筹资金而不是资本金。也就是说，在实际运作中，资本金并没达要求（自筹资金20％而不是资本金20％），而又预售了，这缺口是由建筑企业垫资填补。

从国家统计局的数据来看，开发商的资金来源，来自银行的不到20％。


C　施工企业垫资成冤大头

按规定，开发商应该按工程进度给建筑方付款。但每个房地产项目