jingbo428
遊戲而已最佳答案 - 由投票者2007-06-09 12:52:11选出
选购二手房18项注意
想要在二手楼市中淘金的朋友，选购二手房屋时可要擦亮眼睛，牢记以下十八项注意：
一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。
二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。
三、观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
五、了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。
七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。
八、旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
九、邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
除此之外，还要了解：
十、产权。原单位是否允许转卖；确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让；注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且要到房管局查询此产权证的真实性；确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等。
十一、买房知识。及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；媒体报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；向律师及中介代理行咨询；最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
十二、房屋值不值这个价？通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
十三、能否做二手房按揭？二手房按揭的条件是：满18周岁，有城镇户口；能提供稳定的收入，支付本息的证明；愿意将所买的房子作为抵押，或者能够提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。
十四、应不应该请律师？二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议更可靠；公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规；建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
十五、应不应该找代理行？代理行的二手房信息要更全面，但是信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？
十六、选择什么样的代理行？可靠代理行应该提供两证：有效的营业执照及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
十七、房款和产权的交接。不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖主的帐户。
十八、产权的过户。必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续。
参考资料
http://www.t1ti.com/newsk_show.asp?t=1&id=19 http://www.gxhouse.com/html/fc_zixun/open_news.asp?id=
其他回答(2)
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购买二手房相关知识 ：
一． 大产权商品房的定义：
直接从开发商手中购买房屋，此类房屋建设用地通常以出让的主式获得，开发商企业取得土地使用权时，向国家支付了土地使用权时向国家支付了土地出让金。个人购房价格里包括着土地出让金。如需转让买卖、双方只负担相关税费即可，统称大产权。
2、小产权的定义：
在房屋政策改革中，已经购买为私人产权的原因有住房，此类房屋建设用地大多是以划拨的方式获得，原产权单位未支付土地出让金，再次转让时需补齐土地出让金，这种产权统称小产权。
3、经济适用房的定义：
直接从开发商手在购买的特殊商品房与一般商品房相比政府为解决部分市民（达到标准）住房问题，政府免收土地出让金，减免了开发商的税费，因此房价偏低、同时限制了购买人群，再次转让时必须补齐土地出让金，因为国家给你的优惠，你却变成买卖获利，所以叫经济适用房。
4、使用权房的定义：
指市民租住的公有住房，以交租金的方式，因此享有使用权，统称使用权。
一、 使用权房相关知识：
使用权房业主只有使用居住此房的权力，没有产权的享受、使用权房大部分的归属于本人的原产权单位，以交租金的方式使用，使用面积金额为每月每平米3.05/角，二居宅大概120元左右，如使用权房需买卖的只能做公证。
二、 过户相关知识：
卖房人需要的手续：身份证、户口本、婚姻证明、配偶同意出售书、房本、原始购房合同（底档）复印加公章。
买方需要的手续：身份证明、户口本或暂住证、如如贷款需有收入证明、婚姻证明。
一步：先到房地产交易所递交双方材料（文件）然后交齐各种税（契税、印花税等），然后物业交割（是否有欠款、如有卖房人补齐，并开出物业交清证明，相关房地产交易中心15—20开后领本）
注：如贷款的程序：先首付、交税、贷款手续、下本下款。
注：公共维修基金，在物业或产权单位收取，是用来维修及维护，如有拆迁，此钱再退给各户。
央产房的定义：
指中央直属机关或企业事业单位自己管理的已购公房，但自管公房经原产单位同意的，可以直接上市交易，需根据国家政策。
公共维修基金：
二手房买卖查验的三大步骤：
第一、要求卖房提供合法的证件，（产权证、身份证、户口本），产权证书指房屋所有的证明，土地使用权证。
第二、向有关房地产管理部门查验所购房产权的来源，
查验方式：房主是谁、登记日期、批案文号，成交价格、其它、（如平图）等。
第三、查验房屋有无债务负担问题。
预付款的定义：
指双方当事人商定的在合同履行前所支付业主的一部分价款，预付款交付性质是一方履行和双方履行合同的行为的表现，合同履行时、预付款充抵房屋总价款，合同不能履行时，预付款应当退还，预付款不存在违约行为罚款的问题，无论是何原因都不发预付款，表示和双倍退还的说法，它和定金决然不同。
一、 不能买卖的产权：
1、 乡产：如要买乡产的房子，城市户口必须改成农民户口。
2、 开发商品的问题1）五证不全、2）开发商土地出让金、3）违章建筑
3、 拍买的房子。
4、 军产
5、 央产（必须加盖央产的章）、国家头
二、 可买卖的房子：（注：任何曾交易过一次的房产、都为大产）
1、 商品房、 大产房
契税=成交价×1.5%
印花税=成交价×1‰(千分之一)
货款费=2800元(20万以下)
评估费=估价的价格×0.559%
工本费=100元
服务费=成交价×2.5%
居间中保费=1500元
过户费=500元
货款税=
2、 小产权：当成分房或买房只交成本价格94%+6% 到原产权单位补齐或到房地产交易所缴纳
成本价房：土地出让金，1560×建筑面积×1%（二居大约8000—9000）
契税：m²成交价×面积×1.5%二居大概4500左右印花各半。
优惠价房： 1560×建筑面积×7%
3、 经济适用房： -
1: 如果是诚心想买的话就找一家你信的过的中介公司(未必是大公司.主要是看帮你做事的人是否有心)先付一万到五万的意向金.然后出个价格让他们帮你去谈到你的心理价位.如果谈到了你需要在追加定金.以防房东反价.然后中介公司会去把钱交给房东,然后把他的身份证复印件和他的产正愿件收回来.放到他们公司.万无一失
2: 然后就是约个时间签定买卖合同.给首付款和中介费.你需要贷款的话就可以准备贷款资料了.准备好了在通知中介方.(7天内)他们会帮你办好.然后银行审批
3: 在就约个时间去交易中心过户.
4: 过户后的22天后新的产证和他证就会出来.然后银行在通知中介方让他们去领.等那到他证直接送到银行.银行3-7天就会把钱打到房东的帐户.
5: 然后中介方和甲乙双方去房子里清点东西交房.清点完之后中介方在拿着产证和委托书去把煤气.有线电视.维修基金.水.电户头过掉,然后在把产证交给新的房东.整个买房交易就结束了
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suzhou_2006
为你飞舞
