2006年影响购房的六大要素 是哪些？

最佳答案 - 由提问者2007-01-15 08:42:07选出

第一个话题先从房价开始，房价应该说是上海老百姓最为关心的话题，而且房价特别是今年与往年有一个很大的不同，可能不只是房价的问题。所以今天我们就把房价的问题首先拿出来讨论，今年一整年上海房价是怎么走的。我们首先从李老师开始，因为李老师对房价的研究应该有一整套的数据。

易居中国上海房地产研究所所长 李战军

　　【李战军】：今年房地产调控和去年有一个差异，我同意昨天开会说的，05年的时候似乎以房价为主要调控的目标，而今年所有的调控措施都是以住房的结构，也就是70、90、廉租房为主要方面。明年有人提出来是不是以贯彻执行为主。但是不管怎么样，宏观调控从03年到现在的4年时间里面，其中两年连续以房价为主。我们如果以房价单纯是不是下跌为主的话，那些把房价下跌作为房地产宏观调控承销是否明显、是否标准的人来讲，我觉得历史的事实对他们的这种判断是否定的。国家统计的70个城市最好的是68个城市上升，2个城市下跌，最差的时候是只有上海下跌，其他69个城市都是上升。这里我讲一点，如果把房价作为房地产宏观调控的主要标志，我认为是错误的，也不应该作为重点。而应该把建立住房保障制度作为重点来抓。从上海的情况来讲，上海今年受到的压力比较小，没有去年那么大。我们最近也做了一张表，主要讲的是房价的走势。这张讲的是商品房，下面这张讲的是商品住宅。今年上海的房价走势非常好，在这之前是05年的情况，后面是06年的情况。05年上海宏观调控以后波动很大，今年来看呢就比较小。而且总的形势是双WD，去年来讲做了WD往上走，今年做了一个小WD往上走。所以上海的形势从技术分析来讲，去年和今年各做了两个WD，只不过去年反映波动很大，今年波动很小。而同时在中间是围绕着一个平稳的价格轴线上下进行波动的。这里面做了底，它是呈现往上走的态势。

　　因此，我自己觉得尽管上海今年出现了社保案，上海党的一把手被中央离岸审查，但是我依然认为今年上海房地产宏观调控是全国各个城市当中调控力度最大，承销最为明显的城市。

著名房产评论人 蔡为民

　　【蔡为民】：我接着李老师的说法说一下，李老师的意思就是说把所有地方的书记都抓起来，大概房价就见承销了，我们的调控也就可以看出效果了。

　　我针对房价的部分为了要制造PK的效果，所以我跟李老师有所差异。我们以房价是否下跌作为一个标杆来看的话李老师认为是错的，他仍然认为是一个标杆，就算它是错的也是一个标杆。因为在中央治理的过程当中，最显而易见的东西就是房价，所以我们可以看到地方政府，包括上海市政府做所有配合动作的时候，很多数据目的都在于让价位看起来低一点或高一点，为什么要这么做呢，因为它是一个标杆。到底对于中央政策的执行是否到位有非常多的标杆，但是房价绝对是一个重要的标杆。

　　【主持人】：那我们去年上海的标杆情况怎么样呢。

　　【蔡为民】：据我了解跟李老师所提到的数据基本上差不多。应该说新国八条出来的时候效果是最明显的，从市场的反映可以看到价位有非常大的跌幅。五月份以后非常明显的往下走，我们也做过一个数据，但是这个数据是以二手房作为标准，我们认为一手房不能作为标准的目的主要是因为去年十月大量的开发商跳水，一跳水之后导致团退，所以现在开发商就不得不撑在那里。其实我有一个非常大的疑虑，现在社保基金已经没有了，我们之前一直非常怀疑这么沉重的政策压力底下，为什么我们的开发商还不讲价，什么原因呢。第一个很重要的原因是预期心理发生了作用，预期心理就是说预期明天会好，所以要撑到明年，他们现在虽然亏损，但是还要等到明年。第二个原因，他们背后还是有资金的来源，我们以前不知道，但是现在知道了，社保基金在这当中发挥了一定的作用。

　　就目前的市场状况来看，现在房价上不去，量也上不去，再这样的情况下就回到我刚才的疑虑，我们的房价是不是还能够撑在那里。