阳光娇子
woming2000最佳答案 - 由提问者2006-11-10 11:26:34选出
房地产价格评估必须做到客观。公平、科学。合理，必须遵循房地产价格形成运动的客观规律。这是房地产价格评估的基本原则，具体说，房地产价格评估必须遵循如下原则： 1．价值决定价格原则房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商品房价格决定于它的价值。 2．供求原则 房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影响。进行房地产评估时，必须充分考虑房地产的供求状况。由于房地产具有地理位置的固定性。地区性和个别性，这种供求状况主要指当地房地产市场的供求状况。分析房地产供求变化时，除了要分析一定时间内供求总量的变化外，还要分析供求结构的变化。此外，由于房地产在某地区、某城市的供给量是有限的，故分析房地产供求，应侧重于分析房地产需求的总量与结构。 3．房地分离评估、综合计价原则该原则是指分别对房屋和土地进行评估，然后把房和地两个因素进行综合分析，最终以一个价格体出来。 这一原则是由房地产价值构成的特殊性所决定的。房屋价格与土地价格的形成不同。房屋价格是房屋商品价值的体现，可采用与其他商品价格相似的计算方法求得。但土地价格则不同，有一套评估制度，须通过一定的估价程序后获得。 4．依法原则 房地产价格评估，要以有关法律为依据，如《城市规划法》规定了土地的用途、容积率，建筑物高度与建筑风格等，房地产评估就必须考虑这些规定。评估人员必须熟悉有关的法律、法规，才能做到依法评估，保证评估结果的实际可靠。 5．替代原则根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，应具有同一的价格，即具有完全的替代关系。 房地产价格也符合这一规律。在评估中，房地产价格可由效用均等的替代房地产来决定。由于房地产具有个别性特性，很难找到完全相同的房地产。但是，在同一市场上，同类型房地产的效用可以相互替代，如住宅与住宅，办公楼与办公楼。在选择比较对象时，应选择具有较大替代性的房地产，替代原则是市场比较法的理论基础。 6．最有效使用原则房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不应按照一般地区，用作建造普通房的效益来测算价格。对当前最有效使用的确定，往往是基于对未来效用的预测并与当前效用对比的结果。预测的准确性直接关系到这种判断的可靠性。 7、边际收益先递增后递减原则 进行房地产投资时，一种生产要素可变，其他生产要素不变财，开始时每增加投入一单位该生产要素，收益递增。但收益达到某一数值后，如果再追加投资该生产要素，每增加一单位投入，其收益则递减。理解此原则，即可找出房地产的边际有效使用点。 8 、评估时日原则房地产市场是变动的。评估某一房地产价格时，必须假定市场情况停止在某一时日。一般选择现查勘日期为评估时日，或因特殊需要将其它日期定为评估时日。该原则意义在于，评估时日是确定房地产权益责任的界限和评估时值的界限。如政府有关房地产法规的发布、变更。实施日期均可能影响房地产权益人的利益和房地产的价值。故确定评估时日非常重要。 9．预测原则及变动原则 对房地产价格的评估，重要的并非过去，而是未来。房地产价格是由反映其未来的预期收益所决定的。预期收益越大，房地产价格越高。预测原则与变动原则是相关联的。变动原则的含义：房地产价格是多种因素相互作用的结果。随着这些因素的变动，房地产价格也必然随之增减。进行房地产估价时，应密切关注各种因素的动态，并对这些因素变动造成的房地产价格的波动作出合理的判断。
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根本不懂！
基本的东西都搞不清楚
hcfeng2008提问者对最佳答案的评价
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其他回答(1)
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土地价值的高低就在于土地使用的用途与效率。在中国的城市化进程中，土地为什么会快速升值？就在于其用途发生了根本性的变化。同时，土地又是具有时间价值的一种特定生产要素，与投入生产的资本和劳动力不同；在每一个地区，土地是基本不变的供给要素，而且可以长期使用不折旧。对于具有长期使用价值的土地，又可用贴现现值来表示。
根据上述理论，从自然属性来看，土地是不可再生、不能增长、不可移动的资源。而正是这样，土地属性成了目前国内房地产开发商借之推高房价的理由。但是从人类社会经济发展的历史来看，土地总量可以不变，其使用效率却可不断提高，城市化的过程也就是土地使用效率转变的过程得以发展。在这过程中，人类生存空间需求由以往的平面变成了立体，从而使得可利用的土地不断扩张。在这意义上说，土地供应可以认为是无限的。根据上述理论，地价高低完全是房价决定的。
还有，住房作为一种投资品（国家统计局的标准），而投资品的价格是不能预测的，其变动由经济活动带来的预期收益以及影响投资者行为的所有因素决定。当经济处于景气时期，投资者普遍对未来持有乐观预期，容易低估风险，因此投资品的价格就会暴涨。同样，当投资者对住房持有乐观预期，房价也会迅速上涨，从而导致更多的企业进入房地产，增加土地需求及推高地价。如果说开发商拍卖土地时没有预期到房价上涨水平高于地价成本，肯定会没有一个开发商以亏本的方式来获得土地的。这就是说，在房地产市场，是房价决定地价而不是地价决定房价。
其次，有人说提高新增建设用地补偿标准，增加建设用地税费标准，肯定会让土地的价格快速飙升，从而增加政府所拍卖土地的成本并由此增加住房的投入成本。其实，这只是房地产开发商借土地新政来推高房价一个借口，因为实际上，以往政府都是通过十分低廉的价格从农民那里获得土地，其征用土地成本与政府拍卖出去地价收益完全是两个不同的概念。比如说，一块地从农民那里征收时可能是4万元补偿，但政府拍卖出去可能是100万元。如果以往从农民那里征地补偿每亩4万元，政府征地后拍卖地价100万元；现在对农民补偿增加一倍到8万元，政府该地拍卖收益可能是120万元，也可能是30万或40万（由于土地市场规范后土地供给增加）。也就是说，对农民征地补偿的增加，并不会对土地拍卖价格有多少影响。而土地拍卖价格的高低在于房价的高低，在于土地供求关系。如果房价下落，地价也会随之下降，同样，土地市场供不应求地价自然高，反之亦然。
新政策可增加土地供应
还有，从31号档来看，土地调控新政增加了对地方政府权力的约束与问责。也就是说，今后土地资源使用应该按照在中央政府所厘订的规则下进行，谁违规谁就得承担责任。如果这些规则能够认真实行，那么国内目前那种房地产开发短期火爆的局面会有所改变，而且对地方政府土地的问责还表现在对土地的规划性与集约性使用上，而这样做会增加土地使用的效率，增加房地产开发用地的资源，从而增加土地的供给而不是减少土地的供给。
同时，对工业用地以市场价格机制的方式来规划与约束，既能够减少土地隐性镕置与浪费，也能够把一些利用审批工业用地来炒作土地的人清除出土地市场，从而减少对土地市场炒作与寻租行为。在这种情况下，自然会提高土地的使用效率，增加土地的供给。可以说，在目前国内土地审批上，工业用地利用效率低、浪费严重是十分普遍现象（而禁止土地的‘以租代征’也同样会增加土地供给）。同时，对工业用地的限制，自然会改变以往以土地的优惠来吸引外资的政策。参考资料
建湖律信不动产评估咨询有限公司
