国家房地产新政规定90平方米以下的住宅必须占开发量的％多少？

最佳答案 - 由提问者2006-11-01 14:46:16选出

2006年6月1日，“套型面积90平方米以下”，一个住宅设计中的普通指标，突然发出信号，并以前所未有的强度，对正在日益高涨的楼市展开了全面进攻。这是一股使命必达的勇往直前的力量，面对问题不退缩、不绕开，也坚决不用折中的办法去处理，这股强势在其他任何国家的居住史上都是罕见的。

这是一场纯粹对复杂的较量，即70％、90平方米的简化较量区域、产品、资源的复杂；这也是一场迷失与回归的较量，即“贪大求荣”的奢华较量“够住就好”的质朴。

但无论结果如何，相信小户型都将是当下这丰富多彩的居住时代的最强音。

中国房价的走势应该区分发达城市和欠发达城市
————卓越房地产开发有限公司营销策划部总经理李宁

我主要想谈一谈“国六条”出台之后房价走势的问题，实际上我认为从中国房价的走势应该区分发达城市和欠发达城市。对发达城市来讲，属于住宅紧张的方式或者需求比较大的城市，不管是上海、深圳、北京，对住房的需求始终是增加的，不可能不增加。大城市远期肯定是涨，而短期是涨是跌是要看消费者和商家在对未来预期的判断。至于欠发达城市，由于社会结构和社会活动相对较稳定，并且住房观念稍显落后，没有经历过市场激烈波动的过程，在这一次的调控政策，我认为在一定程度上可以更好地规范中小城市的发展，起到平抑房价的作用。

小户型建造得越多，吸引的人就越多，不会因为小户型多了之后价格就降下来了。按照国家的这些条件，供给和需求这条底线，当供给与需求达到平衡的时候价格是最优的。对于国六条或者十五条，很多人觉得深圳的房价非常的高，高得不可理喻，但我认为不是这样的。你让大城市和小城市都吃减肥药，只会越吃涨得越高，但是我们没有人去承认这一点。深圳很小，只有2020平方公里，特区就更小，只有390平方公里，北京是1.64万平方公里，特区面积相当于北京的四十分之一。有人问到特区为什么可以涨到1.5万/平米？你认为北京市内390平方公里的地方值不值1.5万/平米呢？从另一个角度来说，深圳的人口是1200万到1400万之间，北京市的人口也在1400万左右，北京的土地面积是深圳的八倍。如果认为深圳的房价怎么样合理，那就可以认为深圳的房价是在北京1.64万平方公里的状态下乘以8，居住九千多万人！在北京住九千万人，你认为北京的房价该是多少呢？现在北京只住了比深圳多一点的人，北京的区域却是深圳的8倍，深圳的居住密度是不是更大？供求的矛盾是不是更突出？明白了这些，就不难预测国内这几个城市房价今后的走势了。

香港开发商在户型、园林、会所等小区配套上做足了功课，利用公共空间的优势来弥补私人空间的不足。
——深圳中原地产总经理 李耀智

很多人有这样一种误解，认为香港人购买小户型住宅是因为香港人喜欢小户型，喜欢紧凑的户型，其实不然。我们曾经做过调查，绝大多数香港人还是更喜欢大户型的房子，根本的原因在于香港的高地价和高房价。2005年香港私人住宅的平均房价与月收入的比约为5.79，而深圳这一指标约为2.6，也就是说，大多数的香港人因为房价太高而不得不选择户型小、总价低的房子。为了满足核心阶层的需求，在市场“无形之手”作用之下，大部分开发商也会选择做小户型楼盘。因此，香港开发商在户型、园林、会所等小区配套上做足了功夫，特别是在公共空间的设计上，利用公共空间的优势来弥补私人空间的不足，将小户型做成精品。

香港的小户型开发经验值得我们借鉴，引进小户型，在户型、小区环境上创新确实可以解决一些问题，但不能解决核心问题。目前市场上对小户型有需求的大多是一些七十年代中后期八十年代初期的年轻人，这个时期属于人口高峰期，也由于这部分人经济基础尚薄，市场上会有一部分小户型需求，但随着积累逐渐丰厚，作为过渡的小户型住房该何处何从？深圳这个城市更特殊，在移民城市人们需要留给家人更多的居住空间。我们传统的生活习惯难以改变，但政策已尘埃落定，市场如何在政策和实际需求之间找到两全其美的办法是我们业内人士需要共同探寻的问题。

小户型在北京、上海等北方城市虽不常见，在深圳却并不陌生。
——世联地产物业代理部副总经理 甘伟

在深圳，购买小户型的客户群可分为五类：

第一、深圳白领青睐小户型。

第二、深圳第二代。随着深圳第二代的逐渐长大，他们渴望独立，因此父母为了拴住孩子，往往在同一个小区内给孩子买个小户型，面积大约在30～90平方米不等。

第三、深圳核心家庭。深圳核心家庭更倾向于“1＋1模式”、“1＋2模式”的户型，即子女和父母同住一座城市，从混居、分局到真正的分而不离。

第四、成功的智富人士。今天在事业上打拼成功的精英们大约在35～40岁左右，子女多数在上小学或初中。他们需要在城市中心安家，这个家不是用来养老的，而是用来发展的。于是出于家庭结构、孩子教育、交通等原因，高档小户型逐渐成为成功智富人士的重要选择之一。

第五、深圳商务小户型。一种是小户型往商务方向走，比如星河国际、财富广场等都把居住当写字楼来卖；另一种是酒店式公寓，如名仕阁、佳兆业中心等。当然这两种都是非主流小户型。

仅靠单个开发商通过自己的模块化、标准化是引发不了产业革命，包括万科也引发不了，只能算是领跑。
——原泰华房地产（中国）有限公司常务副总经理、董事长助理，原深圳泰华物业有限公司总经理赵军

70％、90平方米，并不等同于70％、90平方米的低价住宅和低劣住宅。产品最重要的是考虑客户需求，如何在有限的空间里面，根据不同客户的需求设计出最合理的户型，回归客户价值；70％、90平方米的一个隐喻就是要大规模生产，大规模生产的前提是越模块化越好。

日本有一家公司叫Universal Home，这是日本中小企业里面成长非常快的一家公司，这家公司主要做什么呢？它推行公司合同制。这家公司的创始人起初是个建造商，他将服务的概念放在首位，以服务体现增值，遵从客户价值，通过集约化方式将小开发商联合起来，走模块化路线，通过规模、标准降低成本。对于未来的中国房地产业，我觉得也应该走这条路，因为从目前中国的房地产企业规模来讲，产业集中度较低，仅靠单个开发商通过自己的模块化、标准化是引发不了产业革命，包括万科也引发不了，只能算是领跑。

豪宅的房价指数和大众住房的房价指数本就不应该捆绑在一起。
——合富辉煌集团董事副总经理 黎振伟

设计是设计师的问题，如果开发商缺少宏观视角,只考虑从技术上“应对”，那么单纯探讨户型问题就是没有意义的。

产业化对整个产业链上的其他相关行业也提出了更高的要求。与住宅小户型开发成主流相对应，家居、家电也必须随之进行创新。例如香港，很多小户型全统一装修，床、柜子都是统一标准，这样的集成化运作有利于住宅产品的持续换代开发。国内的房地产不是一个高技术含量的产业，目前对其他行业的带动仅仅是量的带动。新政提供了一个机会，让我们能够重新反思，提高自己行业的质量和科技含量，改变以往那种能耗和原材料消耗大的落后状态，提高住宅建设的质量和效率，发展节能省地型的住宅，实现整个行业和社会的可持续发展。

至于未来房价的走势，短期内，大小户型都会供不应求。就广州而言，如果国家不再继续出大的政策，房价还会继续上涨。一年后，当大量小户型在市场上涌现的时候，这类型的住宅物业价格会降，而大户型的高档盘由于供应减少会升值。为什么不让它升呢？豪宅的房价指数和大众住房的房价指数本就不应该捆绑在一起。政府应该从政策和价格杠杆上进行调节，比如香港，买豪宅的人就多交税，政府拿交的税去开发为中低收入人群提供的住房，这样“劫富济贫”，整个社会的发展才能和谐。

一个房地产企业要保持长久的生命力，不能仅仅为迎合市场某一阶段的需求而改变自己的开发方向。
——恒大地产集团总裁助理 赖利新

恒大最早的主打产品就是小户型。根据我们长期的经验，做好小户型的关键就在于精巧实用。

当户型面积受到限制时，功能是否齐全就成为买家最看中的一点，因此，小户型的实用率是衡量其是否成功的最重要指标之一。从楼盘整体来看，小户型为主的社区规划、环境和配套同样要跟上。由于小户型总价较便宜，吸纳的住户相对较多、人口密度较大，容易给人一种低品质的感觉，所以，今后小户型在至少一段时间内成为开发主流的话，开发商必须避免居住质量的倒退。借房地产新政的契机，小户型住房产品的生产更应该强调品质的追求，包括空间、结构、设施、配套等等各方面的创新，而住户多了，物业管理的加强也显得很重要。

营销模式只是技巧，最关键还是要有好的产品。反之，如果没有好的房子，再好的营销方式也只是虚的花招。值得注意的一点是，70％和90平方米两个硬指标提出来之后，消费者对住房的审美观念和消费观念会受到影响。而消费者的购买欲望调整后，反过来也会影响市场。开发商开发的产品当然必须要迎合市场，否则产品无法卖出去，就很难生存。但一个房地产企业要保持长久的生命力，不能仅仅为迎合市场某一阶段的需求而改变自己的开发方向。恒大对房地产的开发会有一个长期的规划，非常注重产品的丰富多样性，注重各种档次的产品结构的平衡和合理，我们的消费群也是最广泛的消费群，所以我们不会做很极端的产品。当市场出现变化时，只需要在自己现有的结构下进行微调，这是一个房企很好的安全保障。

许多地产企业必须面对的最严峻的事实是：企业一贯的目标市场，目标客户群，以及项目开放方式必须结合新政发生巨大的甚至颠覆性的改变。
——阳光100常务副总经理 范小冲

新政的90平米，70％两道“刚性策略”，从建筑结构和宏观比例的规划上，直接控制了地产业上下游的生态发展链。许多地产企业必须面对的最严峻的事实是：企业一贯的目标市场，目标客户群，以及项目开放方式必须结合新政发生巨大的甚至颠覆性的改变。如何重新准确定位企业的上下游目标市场，探测市场环境，成功因势转型是地产企业目前的新抉择。这实际上是地产项目开发模式的新一轮竞争，而非目前热烈探讨的“小户型产品设计”之间的竞争。

开发商绝不敢轻易尝试建设两个模式一样的楼盘。
——北京市双建房地产开发有限公司销售总监肖峰

90平米只是一个标准，只是一个数字概念，我认为很难用数字来决定住房是否宜居。如果换成120平米也是不合适的，一刀切的标准都不值得提倡。是否宜居要全方位来考虑，简单来说起码要考虑房子的区域和地段。例如北京，CBD地区和通州区的情况肯定大不一样，所以两个地区的宜居标准的选择肯定也不一样。

住宅产业化肯定是趋势，但并不意味着就等同于住宅标准化。北京在80年代曾经搞过住宅标准化工程，二环路沿线的房子基本都建造成一个模式，非常整齐划一。因为都使用一套设计图纸，所以大大节省了设计费，而且因为都是重复工作，所以后面的施工更是轻车熟路。但是，这些房子不少已经拆掉了，因为经不起时间的考验，用现在的眼光来看就是“垃圾”。

我认为，未来的户型设计还会是多种多样的，不会受70％规定的限制。用一套图纸来包打天下的时代一去不复返了。任何一个开发商都绝不敢轻易尝试建设两个模式一样的楼盘。