房产投资的看法

最佳答案 - 由提问者2006-10-23 14:47:53选出

房产投资的看法

2006-10-19　11:10:42


1,房产作为自住,就没有投资价值,只有使用价值.
2,房产在卖出过户收到全部房款之前,都不算赢利.
3,房产投资收益来自于买卖差价和出租租金收入.
4,买卖差价必须考虑交易成本(税,费等等)以及市场的买方
5,如果出租年回报率低于5年的房贷利率,房子只有做差价的可能,而且差价所得利润必须扣除掉租金减房贷的亏损金额.
6,如果房屋出租扣除了房贷利率后的收益率低于同期其他投资产品收益则不值得投资.
7,房屋价格未来具有不确定性,你的收益应该根据租金净收益确认.
8,一套房子最多用70年,而开发往往已经5年,还有每30年才会还清贷款,其实际保持的租金收入不过在10-15年之间,超过后租金收益可能出现递减,因此:
当房屋售出的差价净收益(卖出价-买入价-其他税费)/每年的年租金>=15以上,可以考虑出售套现.
因为一次性可以获得15年收益,用这笔钱可以选择其他更好投资项目,或者低价的房产投资.
9,量力而行.不可将月收入>40%按揭供房,否则市场的变化将让你家庭生活遭受巨大打击.

算个帐:
1,住宅来看:
均价9000/平的房产,租金也就是40-50/月/平,
40*11/9000=4.8%
50*11/9000=6.11%
扣除了6.7%综合税率:
4.76%
6.07%

2,而现在的实际交易还要加上税费,入住的各种煤气水电安装等费用,
大约是房价5%左右,还有装修,不少于10%:
9000*(1+15%)=10350
440/10350*99.3%=4.22%
550/10350*99.3%=5.28%

当然了,作为实际出租而言.如果能够达到这种情况也就是6%左右的回报,房屋投资还是可行的.
但是,如果低于,而且必须采取按揭的话,就要考虑按揭利率是否高?
比如现在的优惠利率也要5.51%,
你每年即使是60%贷款,利率实际也达到了:5.51%*60%=3.3%
即使考虑了杠杆的左右440/(10350*40%)=10.62%,10.62%-3.3%=7.32%,
也要考虑实际的利率会否继续上升而导致收益下降,以及空置的增加成本.

最关键的是考虑租金的持续性和实际的经济形势下,其是否具有充分的投资价值?