什么叫囤房呢？

最佳答案 - 由投票者2007-11-03 11:02:03选出

在房价不断上涨、地产销售虚火旺盛的背后，是地产商在囤积房源，哄抬房价

　　钟大地(化名)最近比较郁闷。钟是北京某房地产公司的总经理，其公司开发的楼盘5月中旬经新华社记者暗访后被指“囤房”，就在报道全国通发的第二天，钟大地接到了北京






市建委有关领导的警示电话。

　　此前，北京市建委明确规定：6月1日起，如果开发商有发布不实价格和销售进度信息、恶意哄抬房价、诱骗消费者争购等违规行为，且未按期整改，将面临不低于1个月的“销售禁闭”。这个规定背后的指向，正是日前被媒体炒得火热的地产商“囤房”行为。

　　为什么不卖

　　“对不起，我们三期的尾房从4月初就已经停止销售了，现在我们全部27名销售代表都在力推四期。”在新华社记者暗访时，钟大地公司的售楼人员这样说。

　　而在解释“为什么不卖”时，售楼人员说：“三期就剩下几十套了，打算留到年底当现房卖。期房变成现房，价格当然会跟着涨，估计起码得8000多元一平米。”

　　显然，这样的解释令前去暗访的新华社记者很满意，因为这正验证了之前对于地产商“囤房”以哄抬房价确实存在的判断。

　　“新华社的记者并未向我求证相关事实，这样的报道令我们很被动。”钟大地在接受《财经时报》采访时却大喊冤枉。钟解释说，公司并未做出三期尾房停止销售的决定，很可能是售楼人员为了自身的提成，进行的销售控制。

　　不过，北京市建委并不这么看，“售楼人员的行为视同公司行为。”建委一位人士对记者说。尽管北京市建委此番出招较狠，但效果究竟如何，从《财经时报》记者调查的情况来看，在建委与地产商的过招中，似乎已经分出高下。

　　“不好意思，项目开盘时间推迟到6月了，等开盘后我们会电话通知您。”“北京北”的售楼热线中，售楼小姐的道歉充满诚意。据了解，与“北京北”一样推迟开盘时间的项目并不在少数，近三分之一原定于5月开盘的住宅项目，也都相继将开盘日期推迟了一个月左右。

　　业内人士分析，部分房地产项目开盘时间的推迟与目前主管部门严打“囤房”的政策不无关系。

　　“最近我们公司销售部正在连夜商量对策。”京城一位不愿透露姓名的地产公司销售总监向《财经时报》记者透露。该公司位于南城的项目按照原计划要在5月底开盘，但恰巧碰上“国六条”的出台，面对未来未定的政策走向，“我们选择直接‘封盘’观望。”

　　当然，地产商的这种决定也来源于对市场的判断。来自链家地产的一项调查显示，“国六条”出来之后，67%的自住需求者推迟了购房计划，其中32.65%的消费者将购房计划推迟在一年之后。“买房人选择观望，市场可能会降温，所以我们也一样选择观望。”这位销售总监说。

　　“囤房”的虚与实

　　5月2日，北京市建委曾经公布一项统计数据显示：截止到4月30日，北京市期房项目中有109106套住宅未售，加上现房未签约的共有12.7万套即60%的房子没有卖出去。而5月19日国家统计局发布的最新数据也显示，全国商品房空置面积达到1.22亿平方米，同比增长18.9%。

　　这些数据暗示的正是，在房价不断上涨、地产销售虚火旺盛的背后，是地产商在囤积房源，哄抬房价。但是地产商却不这么认为。“他们竟然说，地产商‘囤房’的可能性非常小。”北京新华联伟业房地产公司副总经理陈海旭在接受《财经时报》记者采访时认为，按照他们多年来的销售经验，通过炒作来提高销售速度，最多只能卖出项目的10%，而靠房屋的品质、户型等实际状况来赢得客户，在同等的时间内却能卖出项目的90%。“因此，在北京单靠炒作来销售的地产商是几乎没有的。”

　　“我相信建委60%房子没卖出数据的真实性，但这并不意味着地产商存在着‘囤房’现象。这个数据的得出与网上签约的特点有关系。”陈海旭解释说，目前网上签约存在很多弊病，时间很长，销售概率在2个月以上。而网上签约修改不便，合同撤销也麻烦。

　　因此在实际操作过程中，很多地产商采用的方式是，与客户用网上合同的复印件来签订合同，屡次协商修改之后，再进行网上签约。而从交订金到网上签约的时间基本上是2-3个月，已经有了一个季度的滞后性。“事实上，房子早已经卖出去了，并非地产商在‘囤房’。其实这个过程本身也在一定程度上影响了销售进度。”陈海旭说。

　　然而，《财经时报》记者在对京城数十家在售楼盘的调查中发现，有超过一半的地产商或多或少地存在“囤房”现象。有的地产商在收回部分成本后，就停止销售，等到现房或房价高涨的时候再出手，而囤积后再出手的房源平均涨幅都在1000元以上。

　　在《财经时报》记者拿到的销售控制表格上会发现，表格上显示的数据信息和政府房屋交易信息网上公开的数据信息有着很大的距离。往往在销控表格上见到的“/ /”(即已销售)