向“二房东”租房要小心

今天连续接到两个咨询，都是关于承租者向非房主租房，由于中介或二房东超出授权范围租房导致纠纷的，下面结合案情就此类事件的重要问题做个简单说明。
一个是甲女士向乙租了一套居室个人使用，乙非房主，但是持有房主的授权委托书，内容很简单“授权乙处理本人某房出租事宜”，该授权书甲女士有保留，双方签订了到明年8月的一年的购房合同，并把租金交给了乙。
最近房主突然找到甲女士，表示乙只是租房者，且房主与乙的租赁合同明年2月到期，要甲女士到期后搬出，可是甲女士已先交了租金和押金了，因此向房主表示异议，但房主表示自己给乙的授权书并没授权乙把房子租这么长时间，房主和乙的合同到期后，甲女士无权再用此房。

杨文战律师解答：
从法律上看，房主给乙出具了授权委托书，授权乙出租房屋，且对出租时间等并未进行书面限制，甲女士租房时并不知道乙是租房的，更不知道乙的租赁合同2月份到期，甲女士有理由依据授权委托书相信乙有权处理出租事宜，且签订了合同交纳了租金，因此，甲女士有权按与乙签订的租赁合同使用该房到约定期限。房主因授权不明产生的争议不能对抗善意的第三人甲，因此产生的损失，只能向乙主张了。
另一个丙公司向丁中介公司租赁了房主的一个仓库使用，中介与房主的合同期限是到2007年2月，而丙公司与中介的合同签订的租赁合同是2007年4月到期，租金也已支付。现房主通知到期丙公司搬出。经律师向丙公司确认，在租房时只看了丁中介与房主有租赁合同、有权转租，但是没注意其租赁日期只到07年2月。现在中介表示要与房主续约，而房主表示不会续约。丙公司问自己是否有权使用房子到4月份？



杨文战律师答复：
丁中介出租库房的依据是与房主签订的租赁合同，其中明确丁中介有权转租，合同上有明确的租赁日期到07年2月止，也就是说丁依据该合同虽有权转租库房，但是其权限在时间上只能到07年2月。
丙公司在与丁中介签订租赁合同时看到了原合同，但未能注意期限条款，在与丁中介签订租赁合同时租期到了4月份。在此种情况下，丙公司与丁中介签订的合同中超出丁中介转租时间范围的部分其效力待定，如果丁中介与房主达成了续约一致，那么中介就有权把库房继续租给丙公司，那丙与丁的租赁合同就完全有效了。但是，如果丁中介与房主无法达成续约一致，到2月，房主有权收回库房，丙公司与无法依据与丁中介的租赁合同对抗房主，其多交的租金和提前交回库房的损失，只能向丁中介去主张了。

杨文战律师提示：

向房主以外的“二房东”租赁房屋，一定要先看看其是否取得了房主的授权，及具体授权内容。如果超出“二房东”的权限范围签订租赁合同，是无法对抗房主的。
为安全起见，签订租赁合同时最好能与房产证上的真正房主沟通一下，以免“二房东”伪造授权欺骗租房者，甚至可以考虑到房管部门核实房主的真实身份、房产证的真假。
对丙公司我还想多说一句：做为经营主体，对任何合同都应该重视，如果连租赁期限这样的问题都不能注意，其它经营交易方面的合同可能存在的问题就更多了，为了规避风险、减少麻烦，最好聘请专门的法律顾问，或找专业律师提前审查相关合同提出建议。先找律师规避风险比出了事再找律师的代价要小的多！

(作者：北京杨文战律师 未经本人许可，禁止转载)