购房者如何签订《商品房买卖合同》

最佳答案 - 由提问者2006-12-02 18:06:08选出

购房者买房时，离不开商品房买卖合同的签订。但是，购房者前往签订合同时，往往被告知合同是全市或某公司统一的范本，购房者只要在合同上签字就可以了。如果购房者听信了这种说法，合同内容看都不看一眼就在上面签字，日后才以现合同条款对自己不利，索赔无据，悔之晚矣。其实，《商品房买卖合同》开宗明义地载明：“买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上，就购买商品房达成如下协议”。既然是平等协商，购房者当然也有权利提出自己的要求，由合同双方当事人共同协商确定，而不是仅由某一方当事人自己决定合同条款的全部内容。那么，购房者在签订购房合同时可以提什么要求？应该注意哪些事项呢？

第1条 项目建设依据。购房者应当注意本条所列各种许可证（如规划许可证、开工执照、预售许可证和土地使用权证）开发商是否齐备，因为建设文件不全将导致以后无法及时办理产权证。在本条中，购房者要特别注意土地使用期限的起始和终止时间，如果买房时土地使用期限已经过去较长时间了（如五年以上），那么房屋建成后的土地使用年限就要大打折扣，因为我国对住宅用地土地使用权规定最高只有70年，而且是从土地出让之日起计算，不是从房屋建好后计算。

第2条 商品房销售依据。根据现有法律规定，没有《预售许可证》的商品房不得预售，购房者应注意核对《预售许可证》的时间、编号、项目名称。

第3条 商品房的基本情况。购房者除了填写层高、面积、结构等基本情况外，还应当核对合同附件一所附房屋平面图与售楼资料或售楼小姐介绍的是否一致，对层高问题应在补充条款中写清楚层高达炒到合同约定的要求应当如何处理。本条款中，建筑面积该等于套内建筑面积与公摊面积之和。

第4条 计价方式。为避免建筑面积不变或变化不大时而套内建筑面积变小或公摊面积变大的情况发生，建议购房者选择套内建筑面积作为计价依据。

第5条 面积差异处理。为避免与第4条同样的不利情况产生，建议购房者选择套内建筑面积作为结算依据。面积差异的处理方式直接选用合同上打印好的第二种方式，这种方式对购房者的保护是比较到位的。

第6条 付款方式及期限。选择一次性付款的，注意写明付款时间；选择分期付款的，注意写清每期付款的金额与期限；选择银行按揭的，写明首期款的数额、贷款的成数与年限，为防止贷款不成无力购房，还应争取在合同中约定贷款办不下来或者贷款成数、年取不符合双方约定时的处理办法，如购房者有权要求改变付款方式或者解除合同。

第7条 逾期付款的违约责任。购房者应注意开发商所填写的逾期期限与违约金比例是否过高，具体可以参照开发商逾期交房的违约金比例来衡量。

第8条 交付期限。建议购房者选择第二种“综合验收合格”为交付标准，至少也要注明开发商应取得《建设工程痛工验收备案证明书》作为交付的依据。对于导致延期交房的免责事由，建议只留“不可抗力”一种，其他诸如高考禁音、9.8管制等情形每年都会发生，属于可预见的，不能作为合理延期的免丽事由。

第9条 逾期交房的违约责任。购房者应注意以下几点：（1）本条规定的逾期情况的天数不宜过长，一般以逾期90天作为解除合同的依据；（2）违约金比例不宜太低，能谈高尽量谈高，至少可以参照最高人民法院关于逾期付款违约金为每日万分之二点一的标准规定；（3）注意保留解除合同的权利。

第10条 设计变更。建议将任何变更都列入应当通知的范畴，注意购房者退房时的损失赔偿不宜过低，不要规定不退房时开发商应当赔偿的标准。

第11条 交接。相关法律对此明确规定了开发商提供“两书”（商品房使用说明书和质量保证书）的义务。

第12条 权利保证。提请购房者注意审查开发商是否已将此商品房进行抵押或售予他人。

第13条 装饰、设备标准。注意附件三对装饰、设备标准的规定是否明确，对期违约责任直接选用合同打印好的“双倍赔偿”。

第14条 配套设施。应当明确规定煤气、水、电、有线电视、中庭绿地和其他基础设施、公共配套设施投入正常运行的日期，还应当写明在规定日期内未达到使用条件的处理方式，如要求开发商提供临时水电，所需费用由开发商承担，或者出卖人应承担的损失赔偿如何计算，或者超过多久购房者有权解除合同。

第15条 产权登记。开发商应当在房屋交付使用后60日内备剂资料申办产权登记，如果由于开发商的原因在一年内无法办出产权证的，购房者有权要求解除合同。不论是否解除合同，开发产应承担的违约金不宜过低，因为产权证对业主而言是一份十分重要的法律文件。建议在10%的左右幅度内确定违约金比例。

第16条 保修责任。相关法规已经明确了建设工程的保修责任制度，开发商应承担不低于《建设工程质量管理条例》所规定的保修责任。

第17条 其他事项。楼宇和小区的命名权归开发商关系不大，但楼宇的屋面使用权和外墙面使用权应当归全体业主共同所有，而不是归开发商或某个别业主所有。

第18条 使用功能和用途。任何人不得擅自改变土地的用途，购买住宅与店面的，要分别写清用途。

第19条 争议解决。仲裁与诉讼可以任选一种，而且只能选择其中一种。购房者有权根据具体情况在这两种争议解决方式中做出选择。

第20条 补充约定。购房者要仔细审查开发商在附件四中所作的补充规定，防止在补充协议中出现各种不合理的条款。

第21条 合同效力。根据《合同法》相关规定，其实空格部分的手写文字的效力是高于事先印制好的格式条款的。

第22条 页数、份数。查看合同页数填写是否正确，防止日后页数的增减。购房合同一般是开发商一份，购房者一份，房管局五份，如果公证的，公证处一份。

第23条 生效时间。合同自双方签字之日起生效，当事人另有约定的除外。

第24条 登记备案。购房合同应由开发商在30日内向房管局申请登记备案。购房者拿到合同时要注意是否盖有房管局的登记、鉴证章。

当事人签字问题。购房者应当注意自己的权利的保护，一定要亲自与开发商到公证处公证时或者到房管局产权交易中心鉴证时才在合同上签字，而且签字之前要仔细审查合同条款是否改动。