房价能一直涨吗 它的底线到底在哪里？

最佳答案 - 由提问者2006-10-29 17:32:43选出

　　一说起“房价”机制问题仿佛已然成了一地鸡毛的谜局，今日两则关于任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)先生的新闻，也许可以有助于我们解读“房地产定价”背后的诡异语境：一是10月23日《上海证券报》消息，任先生表示开发企业同样受法律的保护，商品房定价无需公众监督、无需公布成本；二是同日中新网引《经济参考报》消息，在中国房地产权威高层会议上，任志强就“房地产暴利”和“房奴”这两大敏感问题再次表态：房地产行业利润率不到10%，完全依赖银行贷款的不到30%。

　　坦白说舆论对“房价成本”的兴奋让人有点莫名其妙，在宏观调控一次次沦为“隔靴搔痒”的制度设计、房价一直“独孤求败”后，我们用违背市场游戏规则的“公布房价成本”的咒骂来应对岿然的房市，一来只能沦为人家说你不懂市场不懂法的口实，二来也只能表明在社会住房保障方面政府职能的缺失。也因此，任先生在这个问题上是相当有道理的，纠结于商业秘密和成本构成的抽象理论意义不大，我们要反思的恰恰是：政策与口水抵达了房价的哪个位置？眼下房价是扶摇直上也好、循序渐进也罢，它的底线到底在哪里？


　　在这个问题上，房价“要不要公共监督”和“要不要公布成本”这是两个性质有别的问题。从经济学而言，成本公布的确是没有意义的，我们能追溯的只能是事实成本，比如一个光盘，可能刻录加损耗只要几毛钱，但我们永远算不清其背后的产权成本、风险成本……他就是公布一个平方一元钱，你又能要求他定价在哪个数字范围内波动呢？需要厘清的是——这是市场经济，定价权的确在人家手里。但在房价“要不要监督”这个问题上，才是我们计算损益率的关键。历来资本与土地的结合都会纠结于行政力量或者政策主导，或者说，正因为有一群既定经济制度的硬监督，地产商才能顺利或比较顺利地拿到了扩展利润的土地——这也是老百姓私下郁闷于自己为什么不能空手套白狼的经济学原因——而观照此前土地招标的系列话语，地产商又义愤填膺地把所谓背景和规则昭示在舆论监督面前、让公众跟着一起来义愤于地方政府在土地问题上的权和利，譬如潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)在一次电视访谈节目中称“政府税费大约占到房地产开发成本的60%左右”，无非是要我们慨叹“地方政府是无本万利啊”——从某种角度而言，公共监督成就了地产商平稳获利的前提，现在，在房价问题上又反过来要抛弃得利时“公共监督”这个朋友，司马昭之心可见——也因此，我们更需要监督其定价机制：不是要公布不公布的软约束、而是要限制价格、削平暴利的硬措施。


　　“餐厅里的小葱拌豆腐2—16元一盘，存在着数倍的价格差，请问其原料成本的价格差又有多少呢？其产品的利润率又有多少呢？”任先生的这个比方曾吓倒了很多人，仿佛房产暴利是有参考依据的，但是我们纠缠于房价问题的时候——最最不该淡忘的是“房地产市场的一个典型特征是房产的不可移动性”，它决定了房地产市场的竞争实质是“空间的竞争”，相邻开发商在定价上采取的是“价格领袖制”：占地为王的先定价，后来者跟进。价格领袖制就是价格垄断，而垄断一定意味着市场失灵、而失灵就一定意味着急需政府管制。因为：你卖16元一盘小葱拌豆腐，我可以选择2元的，但在惊人一致的房价前我们有选择权吗？小葱拌豆腐再贵，我可以选择店家，但对于生存空间而言，我们能选择几家地产商？据说亚洲金融危机后，香港的房价6年间跌去了65%。房子还是那些房子，人口还是那些人口，收入基本还是那些收入。可见，强调以供求来比对房价高低，同样不符合市场经济的客观规律。至于任先生的那两个敏感问题的数据，和“无需公众监督”一样不堪一驳——但恰恰警醒我们是该到了好好核算其成本利润率、管制其价格机制的时候了。