谈谈你对我国“住房改革”问题的看法？

最佳答案 - 由提问者2006-05-28 19:13:00选出

　中国现在处于社会结构转型时期，社会利益主体多元化时期，同时也是文化大分裂时期。所谓文化大分裂，就是说，同一个问题，不同的人，不同的价值取向，不同的知识结构，不同的研究方法，会得出不同的结论。

　　我国房地产价格上升幅度较大，引发各界高度关注，如何看待我国房价上升，这种上升是否就是泡沫？这种上升会持续多久？对于房价上升应该采取何种对策？争论得非常热烈。住房关系国计民生，住房价格上升过快，固然应该引起高度警惕，但是从社会经济发展阶段和完成工业化加速城市化的整个进程来看，我国目前房价上升尚处于可以接受的空间。沿着完善社会主义市场经济体制的方向，采取相应的对策，才能达到预期的目的，这是一个基本判断。

第一，中国近两年房价上升，升幅尚在可以接受的区间。

　　中国的住房改革是从1998年开始的，2000年基本完成。我们使用的数据是从2000年开始，现在仅仅过了6年的时间。2004年以前，我国的房价一直小幅温和上涨，2004年发生较大幅度的上升，达到14.4%；2005年我们公布的是9.7%，数据变化比较大。2005年按销售收入与销售面积之比计算平均房价上升10.5%，按照发改委公布的数据是7.1%。房价上升幅度是当年房价增量与上年房价的比值，同一房价增量对应的房价不同，上升的幅度也会不同，当年销售的商品房是上年或以前开工建设的，当年购房的付款则是家庭多年的积蓄，所以当年的房价变动是以往多年市场供求关系积累的结果，而不是仅仅去年一年的现象。当年房价较大幅度上升可能是上年或者以往数年房价连续走低所致，也可能成为下年或者以后某一年份房价走低的前奏。就是说去年房价提高了，增长幅度非常大，可能是以前多年走低的必然结果，也会成为以后某一年房价走低的一个因素。

　　2000年到2005年，我国GDP增长率为8.94%，城市居民可支配收入9.62%，按照房价上升7.1%计算，五年房价增长率为6.48%，大概是3：2的比例。当年的平均房价计算，也就是平均商品房价格计算，全国年平均房价增长率8.95%。扣除固定资产投资的价格因素，实际增长率为6.88%。从2000年到2005年，中国房价平均上涨幅度低于国民经济和国民收入的增长幅度，如果我们的统计数据准确，那么应该得出这个结论。虽有个别城市房价幅度升幅较大，但是总体上全国尚处于一个可以接受的区间。

　　判断房价上升幅度是否合理，是以上年的房价基本合理这个假设为前提的。我们说房价上涨幅度非常大，就是跟去年比。就我国经济的上涨来说，上年的房价是合理的。我国住宅商品化的历史比较短，市场形成房价还在受到多种非市场因素的影响，市场机制还在完善中。以住房改革基本完成的2000年的房价为基数来计算的房价上升幅度是否合理，我们现在还缺乏一种足够的依据，因为我们的历史比较短，还没有完全按照市场决定价格。但尽管如此，市场供求关系已成为决定我国房价的主要因素。其中，影响市场供给的因素主要有房地产投资开发，投资的规模、供地的规模、房地产税收等等，都影响到供给，影响到市场需求的因素，包括国民经济和居民收入的增长而导致的这种住宅的改善需求。因为城市人口的住房需求主要是改善性的需求，不是城市人口增长而导致的基本住宅需求。

　　此外，国家和政府的政策偏好，房地产要素价格的变动，住宅的区位和外部环境等对房价也构成影响。在商品房交易市场上，购房者嫌贵，售房者说物有所值，相互讨价还价，但是双方都有一个心理可以接受的价格底限。成交的房价是市场形成的价格，而市场形成的价格更接近于真实。这种市场买卖双方的博弈造成房价的涨涨落落，推动房地产要素实现优化配置。所以要以平常的心态来看待目前我国房价的上升，以计划经济的思维来夸大房价上涨的负面影响，引发一种过度的反应，可能对房地产业健康稳定发展产生不利影响。

第二，我国房价总体走势是上升。

　　由于经济社会发展的阶段性，各地区发展的不平衡性和房地产市场的区域特征，我国房价的年度、季度、月度的变动会有高有低。甲地房价上升幅度较大，乙地房价变动平稳，同一城市彼时段房价上升幅度较大，此时段相对平稳，这都是属于正常现象。

　　所以以某些地区、某些时段房价作为判断全国房价走势的依据要慎之又慎，不要轻易下结论。尤其不要轻言房地产泡沫，但是今后几年，中国房价总体走势是上升的，即表现为波浪式的上升趋势，这是确定无疑的。这是因为影响我国房价的因素具有持久性和不可逆性。第一是土地需求，特别是良好区位的房地产用地是有限的，房地产价格上升是正常的，中国是人多地少的。例如2005年房地产用地购置价格为760元，比2004年增加116元，增幅达到18%。

　　根据国土资源部公布的数字，全国51个重点城市定点定期监测的中国地价同比增长4.44%，差距就这么大，因为来源不一样，我把这两个数都列在这里，供诸位参考。

　　二是住宅的基本需求和改善需求双上升，实物需求全面满足，全面建设小康时期，住宅已经上升成为居民生活需求满足的主要方面。吃饱了，第二方面就是需要住得好一点，安居才能乐业，住宅是构建和谐社会的重要物质基础。民谚有云，“一生不建房，胜似自在王”。这说明，在我国居民中建房是人一生中的一大难事或者最大的难事。

　　据有关部门对全国7000户居民调查，2002年我国城镇住宅的家庭所有率已经达到80%，这个有人说是太高了，高于很多发达国家。住宅占家庭资产的比例达到64.4%，家庭财产的三分之二是住房，住房已经成为城镇居民家庭资产的主要组成部分。目前，我国城镇人口每年增加一千多万，2020年，全国城市化率将达到55%，届时，如果城镇的人均住房30平米，全国城镇平均每年需要增加住宅8亿平米，折合商品房面积10.5亿平米。目前浙江省城市居民平均住宅面积是36平米，2020年达到浙江省平均水平的话，中国每年城镇住房需要面积是10亿平米以上。

　　三是住宅品质的提高将提升房价。住宅是个性化产品，随着国民经济的发展和收入水平的提高，居民与住宅的品质，包括户型、室内功能、建筑设计质量、户外环境等等都要提高。

　　四是住宅建设所使用的原材料价格、建筑工人的工资等等也在提高，拉动住宅造价持续上升。当然，年度之间、月度之间会有波动，但是这个波动的总趋势是上升的。